Лоджията е включена в общата площ на апартамента: как да се вземе под внимание при закупуване на жилище

Не желаейки да купуват апартамент на вторичния пазар и след като са си поставили за цел да закупят жилище в нова сграда, много клиенти изпитват затруднения в офисите на строителните фирми, когато се опитват да прочетат чертежите с планиране.

По-специално защо се прилагат някои коефициенти.

Определяне на стойността на лоджията в съответствие с действащото законодателство

Да преминем през цялата верига, за да разберем къде се възприемат неразбираемите числа за възприемане, и няма злонамерено намерение на предприемача, който се опитва да получи повече пари от продажбата на квадратен метър жилище, отколкото в действителност е закупен от купувача.

1. Законодателство на въпроса
2. Спорни моменти
3. Какво се случва на практика
4. Права на потребителите
5. Съдебно производство
6. Пример за живот

Законодателната страна на въпроса

За да се разбере какво се предприема за този или онзи размер от продавачите на жилищни електромери, въоръжени с два нормативни документа:

Жилищния кодекс на Руската федерация от 1 март 2005 г .;

СНиП 31-01-2003 "Многофамилни жилищни сгради".

Жилищен кодекс на Руската федерация

Отказ от отговорност: Във връзка с въвеждането на Федералния закон на Русия от 30 декември 2009 г., № 384-FZ, са изтекли редица разпоредби, които са в сила преди това.

Трябва да се разбира, че в своята работа строителните фирми и Бюрото за техническа инвентаризация, които извършват измервания за въвеждане в експлоатация на съоръжения, използват голям брой вътрешни документи и инструкции.

Жилищният кодекс на Руската федерация обаче е федерален закон, докато инструкциите се отнасят до броя на подзаконовите нормативни актове, а в случай на противоречиви и понякога противоречиви моменти, по-голямата правна сила е собственост на Република Казахстан. И така, какво се отнася до горепосочените закони и регламенти:

От чл. 15 от КТ РФ, в частност параграф 5, установяваме, че общата площ на жилищните помещения, придобити от купувача на жилище в нова сграда, е сумата от площта на всички части на помещенията, заедно със спомагателните помещения, с изключение на балконите, лоджиите, терасите. и веранди

С SNiP 31-01-2003 научаваме, че общата площ на апартамента, която е собственост на обитателите след пускането в експлоатация на къщата, се изчислява по линиите на външните размери (външните страни на стените) на апартамента.

План на строителя

Освен това строителната организация може да използва за вътрешно ползване и старият СНиП 2.08.01-89 *, което изисква определянето на общата площ на жилищната сграда да бъде пусната в експлоатация като сума от общата площ на апартаментите на цялата къща.

Спорни моменти

Както е видно от изложеното по-горе, противоречивите въпроси възникнаха поради промени в законодателството.

Но на практика всичко се регулира от подзаконови актове и вътрешни инструкции, които не са достъпни за обикновените граждани за разглеждане:

Разликата в показанията на общата площ на обекта, въз основа на данните от проекта на строителната организация и според ОТИ, прави измервания на всеки апартамент и къща като цяло се отразява.
Тази цифра трябва да присъства и в техническия паспорт на апартамента;

Теоретично общата площ на балконите, терасите, верандите и лоджиите, които специалистите на ОТИ посочват в документацията, заедно с общата площ на апартаментите, следва да съответстват на проектните стойности .
Проверката на данни е също така компетентност на две организации.

Какво се случва на практика

В съответствие с изискванията, определени от законодателството на Руската федерация, при определяне на общата жилищна площ на апартамента не се включва площта на лоджията. Но това не означава, че предприемачът просто "дава" строителни проекти на своя акционер.

Законно е предвидено, че при сключване на споразумение за дялово участие, при изчисляване на общите разходи за балкони и лоджии, е необходимо да се прилагат коефициенти за понижаване.

Подписване на акционерно споразумение

\ t

Съответно, ако в приложението към споразумението за дялово участие в плана за жилищно строителство ще бъде посочена площта на лоджиите, балконите и терасите, коефициентите следва да се използват за изчисляване на стойността на тези стойности.

По-специално:

За лоджии - коефициент 0,5;

За тераси и балкони - 0,3;

За веранди и студени складове -1.0.

Схема на планиране на апартаменти към типичен договор на предприемач

Често в договора за строителство на акции са схематично посочени балкони и лоджии, но освен това строителят е длъжен да посочи общата площ. Например, ако площта на лоджията, измерена отвън, е 4 квадратни. метра, след това от купувачите е възможно да се плати за неготърсене въз основа на изчислението: 4,0х0,5 = 2,0 квадрата. м.

Права на потребителите

На практика, когато става въпрос за изчисляване на общите разходи за продажби на жилища в нова сграда, не всички строителни дружества уведомяват акционерите за строителството на акции (купувачи) за определени стандарти.

Ако в приложението към договора за дялово участие (и просто, продажба и покупка), се брои площта на лоджията:

с коефициент 0,3;

или дори едно към едно (1/1);

тогава са налице нарушения на законодателството на РФ по отношение на ограничаването на правата на купувачите чрез умишлено заблуждаване.

Често безскрупулните предприемачи са обхванати от различни тълкувания на законодателната рамка, които подвеждат акционерите. Например, ОТИ се ръководи от своите нормативни документи, че жизненото пространство не включва определен брой помещения, но техният отпечатък се заплаща и др.

Ако сте станали жертва на подобна ситуация и сте платили повече от размера на дяловото участие по-късно, отколкото е било по-късно, според техническия паспорт, получен от ОТИ, интересите на ответника трябва да бъдат адресирани до съда.

Законодателството в такива ситуации винаги е на страната на потребителите, защото:

Измерването на зоната се извършва без нейното участие;

Добросъвестният купувач не е длъжен да плаща за грешките на други хора, свързани с коректността на измерванията;

Отговорността за неправилното изчисление се поема от изпълнителите.

Съдебни спорове

Уреждане на жилищни въпроси в съда

Акционери (купувачи), които получават след товапускане в експлоатация на документите за закупеното жилище от ОТИ, обърнете внимание на разликата в цифрите, които ги предизвикват.

За повечето купувачи цената на прекомерните платени метра е значителна, за да бъде опростена, но случаите, в които предприемачът доброволно е върнал парите, е изключително рядък.

Единственият правилен (правен) начин на връщане е обжалването пред съда. Говорейки като ответник, разработчиците често се отнасят до остарели СНиП 2.08.01.-89 *, според които площта на балконите и лоджиите е част от общата площ на апартаментите.

Съдът взема предвид тези обстоятелства, тъй като страните доброволно се обръщат към тях в хода на изпълнението на договора.

Съдът също така отбелязва, че общата воля на страните по договора за строителство на акции:

е имал за цел изграждането и прехвърлянето на собствеността на апартамента на наемодателя на посочената площ;

Всъщност предприемачът е предал на акционера площ, чийто размер е по-малък от предвидения в договора;

Не е било възможно акционерът да повлияе на измерването, както и правомощията, съответно, да не страдат от възможни грешки;

Акционерът има всички основания да предяви претенции по споразумение на акционер за събиране на прекомерно изплатени средства на предприемач във връзка с неизпълнение на договорните му задължения.

Пример за живот

Нека разгледаме тази ситуация на конкретен пример. При подписване на акционерно споразумение със строителна компания, акционер очакваше да получи двустаенАпартамент с обща площ от 77 квадратни метра, включващ интериор на лоджия.

Въпреки това договорът:

не съдържат препратки към приложимите коефициенти;

Не е имало копие от етажния план.

След въвеждане в експлоатация и получаване на технически паспорт, ОТИ акционер установи, че полученият апартамент е с площ от 72,5 квадратни метра. m:

68 кв. m - площ на помещенията;

4,5 кв. m - площта на лоджията, като се взема предвид коефициентът 0,5;

4,5 квадрата. m - разликата между действително получената и посочената в договора площ.

За да се изплати прекомерно получените средства по договора, предприемачът отказа, като се позовава на различни тълкувания на правилата и законите между него и регионалните ОТИ. По-специално, неговите аргументи относно действителната площ на лоджията в размер на 9,0 квадратни метра. Акционерите не са дали такова обяснение и са поискали защита на своите интереси в съда.

След изхода на делото съдът потвърди исканията на ищците. В допълнение, съдът изчисли средната цена на 1 квадратен метър от конкретен договор, и нареди на ответника да върне излишните средства за 4,5 квадратни метра.

Заключения: както виждате, промените в законодателството все още са нееднозначно тълкувани на първичния пазар на жилища по отношение на балконите и лоджиите. Въпреки това, съдебната практика показва, че ако цифрите по договора и технически паспорт на апартамента се различават, тогава всеки акционер има право да поиска връщане на превишението на платената сума.